Процедура покупки
недвижимости в Испании
и ипотечный кредит

 
Напишите нам Предлагаем варианты
 

Как купить недвижимость в Испании ?

     Покупка недвижимости в Испании выполняется в соответствие с испанскими законами на приобретение собственности. После выбора объекта недвижимости клиент подписывает с фирмой первичный договор о намерениях, в котором оговариваются сроки оплаты, цена, необходимость кредита и прочее. На основании первичного договора покупателю открывают персональный расчетный счет в испанском банке, на который покупатель будет переводить деньги для оплаты недвижимости.
     В момент подписания договора о намерениях покупателем вносится залоговая сумма в размере 5-10% от стоимости объекта недвижимости. С этого момента за покупателем закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 45-60 дней. За это время клиент переводит на свой расчетный счет в испанском банке сумму оплаты и дополнительные расходы, связанные с оформлением недвижимости в собственность (налоги, нотариальные расходы и пр. см.ниже).
     Со своей стороны, агентство в этот период проверяет чистоту сделки, отсутствие долгов за объектом сделки, оформляет необходимые документы на нового владельца и, если необходимо, помогает в оформлении кредита. После внесения покупателем оставшейся части оплаты за недвижимость, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи (Эскритуру), которая заверяется Нотариусом. После подписания эскритуры у нотариуса, покупатель получает ключи, копию эскритуры, заверенную нотариусом, после чего эскритура проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит 20-30 дней без участия покупателя.  После регистрации эскритуры, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Налоги при покупке недвижимости в Испании иностранцами (нерезидентами)

     Перед оформлением у нотариуса Эскритуры на право владения недвижимостью вносятся следующие обязательные платежи и налоги, которые исчисляются от регистрационной (кадастровой) стоимости покупаемого объекта недвижимости:
    При покупке новостройки :
  • налог на добавленную стоимость IVA - 7%.

  • При покупке недвижимости со вторичного рынка : налог на передачу права собственности 6-7% (для Каталонии и Мадрида - 7%, в остальных районах - 6%).
  • Гербовый сбор : 1%.
  • Плата на регистрацию недвижимости в Регистре собственности : 1%.
  • Услуги нотариуса : 2-3%.
  • Оплата услуг банка по открытию расчетного счета и процедуры выдачи ипотечного кредита : 1% от суммы кредита.
  • Все эти дополнительные расходы составят:    12-13 % - при покупке новостройки или недвижимости со вторичного рынка. Комиссионные агентства недвижимости входят в стоимость объекта и не являются дополнительными расходами.

Расходы по содержанию недвижимости в Испании иностранцами (нерезидентами)

     Существуют следующие налоги, про которые должно быть известно российским покупателям испанской недвижимости. Налогооблагаемая база - это регистрационная (кадастровая) стоимость имущества.
  • Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio – налог на наличие имущества (собственности), который платится один раз в год в декабре. Налоговая ставка зависит от кадастровой стоимости недвижимости: до 167.000 евро налог составляет - 0,2%, от 167.000 евро до 334.000 евро - 0,3% и свыше 334.000 евро - 0,4% .
  • Impuesto Sobre Bienes Inmuebies (IBI) – ежегодный муниципальный налог, который платится один раз в год. Платится от кадастровой стоимости, зависит от региона, составляет около 0,3% — 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости. Деньги от уплаты этого налога попадают в местный бюджет (муниципалитет) и идут на благоустройство города, улучшение инфраструктуры.
  • Declaración de la renta – вменяемый налог на доход от сдачи недвижимости в аренду – 0,5% от кадастровой стоимости.
     Коммунальные платежи состоят из 2-х частей: абонентская плата, независимо от того проживает собственник в своей недвижимости или нет коммунальные платежи по счетчикам. Абонентская плата за водоснабжение составляет 60 евро/год и за электричество 90 евро/год, телефон - 20 евро/год, высокоскоростной Интернет - 50 евро/год.
     Все владельцы недвижимости в жилых комплексах (урбанизациях) должны, кроме коммуналки за собственную недвижимость, платить за содержание и уход за зонами общего пользования: бассейн, сад, детские и спортивные площадки, электрическое освещение общих территорий и вывоз мусора. Сумма этой оплаты зависит от числа владельцев недвижимости и размера коммунального имущества. Например, владелец недвижимости в большом жилом комплексе с бассейном, теннисным кортом, будет платить управляющей компании, поддерживающей порядок в комплексе, примерно 300-400 евро в год.

Ипотечный кредит в банках Испании

     Сразу ограничимся ипотечным кредитом под залог покупаемой жилой недвижимости. Коммерческую недвижимость рассматривать не будем, потому что под залог покупаемой коммерческой недвижимости кредит получить практически невозможно ни в одном банке, т.к. коммерческая недвижимость – это не только «стены», но и бизнес, эффективность, которого банку оценить трудно и банкам не выгодно заниматься ипотечным кредитованием коммерческой недвижимости. В этом случае используется не ипотечный кредит, а обычный кредит под залог каких-нибудь активов фирмы и хорошо обоснованный бизнес-план.
     Рассмотрим процедуру получения ипотеки на жилье подробнее.
1. Нерезидент Испании (иностранец) может получить до 50% кредита от суммы сделки сроком до 30 лет, но на момент окончания выплаты ипотеки, клиенту не может быть больше 65 лет. Например, если возраст клиента 45 лет, то ему дадут ипотеку на период не более, чем 20 лет.
2. Подписывается первичный договор между Покупателем и Продавцом недвижимости, подтверждающий намерение Покупателя приобрести данную недвижимость и отражающий ее стоимость. Обязательно при подписании первичного договора вносится залоговая сумма 5-10% от стоимости.
3. Открывается счет в том банке, в котором Вы хотите запросить ипотеку. Необходимо перевести  на этот счет за определенный период времени сумму Вашей доли оплаты за вычетом уже внесенного залога, плюс сумму дополнительных расходов, связанных с нотариальным оформлением недвижимости в собственность (смотрите выше), плюс резервную сумму (по договоренности с банком) на первоначальное покрытие кредита. После этого банк выдает Вам ипотечный кредит и Вы можете оформлять покупку. Для запроса ипотеки в банке Вам будут необходимы следующие документы:
а). документ, подтверждающий намерение покупателя приобрести данную недвижимость и отражающий ее стоимость (первичный Договор) и выписку из Регистра собственности, в которой фигурируют все характеристики объекта, его совладельцы, а также задолженности по данному объекту.
б). документы, подтверждающие платежеспособность покупателя,  с использованием апостиля,   т.е. нотариально заверенной копии документов, переведенных с русского на испанский язык или на английский:
  • справка о доходах (это может быть справка с места работы,  с указанием стажа, должности и размера зарплаты).
  • выписка из банка, клиентом которого он является с указанием всех приходных и расходных операций за последний год.
  • декларация о доходах за последний год с указанием размера доходов и размера выплаченных налогов.
  • если декларируются другие доходы, то понадобятся документы, их подтверждающие.
  • Если будущих владельцев недвижимости несколько, когда недвижимость покупается в долевую собственность (только для членов одной семьи), то все перечисленные документы нужно предоставить на каждого из будущих совладельцев, имеющих источники дохода. Конечно, не каждому хочется предоставлять полную информацию обо всех своих доходах, но этого можно избежать. Достаточно указать доход в размере, превышающем втрое сумму месячной квоты будущего кредита. Например, если предполагается выплачивать в погашение кредита около 500 Евро в месяц, то суммарный месячный доход всех совладельцев не должен быть меньше 1500 Евро.
4.  В банке покупатель должен будет заполнить анкету, в которой, помимо личных данных и данных о доходах, надо будет перечислить принадлежащее ему ценное имущество в России или за рубежом: недвижимость, средства передвижения, акции, предметы старины и т.д.
5. Запрос идентификационного номера иностранца. Для этого следует предоставить следующие документы:
  • паспорт с действующей визой
  • справку о несудимости. Условия и виды ипотечного кредита. В первую очередь следует отметить, что при открытии ипотеки необходимо будет заплатить банку следующее:
  • комиссионные на открытие ипотеки, обычно 1,5-2% от суммы кредита.
  • сумму, которую берет банк за изучение, независимую оценку объекта при предоставлении кредита (от 0,25% - 0,75% в зависимости от банка).
                    Процентные ставки.     
     Процентная ставка устанавливается постоянной на протяжении всего срока кредита, т.е. банк не имеет право изменить ставку в течение срока кредита. В настоящее время ставка составляет 3,5-5% годовых, и она не зависит от колебаний на финансовых рынках, а поэтому считается менее  рискованной. Стоит рассмотреть еще один важный вопрос досрочного погашения кредита. По вполне понятным причинам в стабильной европейской финансовой системе досрочное погашение не приветствуется, потому что банки теряют свой интерес. Поэтому в этом случае в ипотечном договоре предусмотрен пункт о штрафных санкциях, т.е. остаток кредита может быть погашен досрочно, но по более высокой штрафной ставке, обычно на 1-2% выше обычной ставки.

Условия пребывания в Испании после покупки недвижимости, вид на жительство в Испании.

     Для иностранцев, купивших недвижимость в Испании и зарегистрировавших ее в регистре собственности, испанское посольство выдает годовые многократные мультивизы шенгенского образца. Эта виза позволяет находится ее обладателю в течение 90 дней в каждом полугодии не только в Испании, но и в ряде развитых европейских стран из шенгенского пространства: Франции,  Италии, Германии и т.д. Виза раз в год продляется, т.к. она многократная.
     Часто ставится вопрос - как русскому получить вид на жительство в Испании  (ВНЖ)?
Владение одной недвижимостью не является достаточным основанием для получения ВНЖ в Испании.
     Дополнительно к этому необходимо продемонстрировать местным миграционным властям источники Ваших доходов, на которые Вы и Ваша семья могут проживать в Испании. Таким источником доходов может быть собственный бизнес в Испании (необходимо учредить фирму) или большая сумма денег, вложенная в депозиты и ценные бумаги испанских компаний, чтобы получить доходы в виде девидендов.
  Испанское правительство приняло закон (действует с 1.01.2013 г) о предоставления ВНЖ иностранцам, приобретающим недвижимость в Испании, стоимость которой превышает 500.000 евро. Кроме покупки недвижимости от 500.000 евро,  ВНЖ в Испании можно получить при помощи покупки государственных бумаг и акций на сумму более 2 млн.евро, открытия бизнеса на территории Испании с созданием рабочих мест или инноваций в научно-технологической сфере.

Услуги агентства

  • Подбор возможных вариантов недвижимости по требованиям заказчика.
  • Организация просмотра предлагаемых вариантов недвижимости в Испании.
  • Русскоговорящий менеджер агентства будет сопровождать Вас при показе объектов испанской недвижимости.
  • Юридические консультации по оформлению недвижимости в собственность, а также юридическое сопровождение сделки с выходом на Нотариат.
  • Помощь в получении банковских ипотечных кредитов под залог покупаемой недвижимости.
  • Помощь в процедуре сдачи в аренду Вашей собственности, если Вы пожелаете сдавать свою недвижимость в аренду на определенное число месяцев в году.
  • Побережье Испании является популярным местом летнего отдыха европейцев, поэтому фирма гарантирует сдачу в аренду Вашей недвижимости только в туристический сезон: май-июнь-июль-август-сентябрь.
 
Напишите нам Предлагаем варианты
Rambler's Top100

Яндекс.Метрика