Процедура покупки недвижимости в Испании и ипотечный кредит

Юридические вопросы, возникающие при покупке недвижимости в Испании

       Как купить недвижимость в Испании ?

     После выбора объекта недвижимости клиент подписывает с фирмой первичный договор о намерениях, в котором оговариваются сроки оплаты, цена, необходимость кредита и прочее. На основании первичного договора покупателю открывают персональный расчетный счет в испанском банке, на который покупатель будет переводить деньги для оплаты недвижимости.
       В момент подписания договора о намерениях покупателем вносится залоговая сумма в размере 5-10% от стоимости объекта недвижимости. С этого момента за покупателем закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 45-60 дней. За это время клиент переводит на свой расчетный счет в испанском банке  сумму оплаты и дополнительные расходы, связанные с оформлением недвижимости в собственность (налоги, нотариальные расходы и пр. см.ниже).
       Со своей стороны, агентство в этот период  проверяет чистоту сделки, отсутствие долгов за объектом сделки, оформляет необходимые документы на нового владельца и, если необходимо, помогает в оформлении кредита.
       После внесения покупателем оставшейся части оплаты за недвижимость, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи (Эскритуру), которая  заверяется Нотариусом. После подписания эскритуры у нотариуса, покупатель получает ключи, копию эскритуры, заверенную нотариусом, после чего эскритура проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит 20-30 дней без участия покупателя. После регистрации эскритуры, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании иностранцами (нерезидентами)
       Перед оформлением у нотариуса Эскритуры на право владения недвижимостью вносятся следующие обязательные платежи и налоги, которые исчисляются от регистрационной (кадастровой) стоимости покупаемого объекта недвижимости

  •  IVA - налог при покупке новостройки: 4 % (вместо 8%), начиная с 19 августа 2011 г., 
     IVA - налог на передачу права собственности при покупке вторичной недвижимости : 8% 
  •  плата на регистрацию недвижимости в Регистре собственности : 1%
  •  услуги нотариуса : 2-3%
  •  оплата услуг банка по открытию расчетного счета и оплата процедуры выдачи ипотечного кредита (платится банку) : 1% от суммы кредита
    Все эти дополнительные расходы будут известны покупателю (юрист фирмы подготовит соответствующие бумаги) и составят
  • => 8%    - при покупке новостройки,
  • => 12 % - при покупке недвижимости со вторичного рынка.
    Налоги берутся от регистрационной (кадастровой) стоимости объекта недвижимости. Комиссионные агентов недвижимости входят в стоимость объекта и не являются дополнительными расходами.

Расходы по содержанию недвижимости в Испании иностранцами (нерезидентами)

Налоги и сборы

Существуют следующие налоги, про которые должно быть известно российским покупателям испанской недвижимости. Налогооблагаемая база - это регистрационная (кадастровая) стоимость имущества.

  •    Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio – налог на наличие имущества (собственности), который платится один раз в год в декабре. Налоговая ставка зависит от кадастровой стоимости недвижимости:
    до 167.000 евро налог составляет - 0,2%,
    от 167.000 евро до 334.000 евро   - 0,3%
    и свыше     334.000 евро - 0,4% .
  •    Impuesto Sobre Bienes Inmuebies (IBI) – ежегодный муниципальный налог, который платится один раз в год. Платится от кадастровой стоимости, зависит от региона, составляет около 0,3% — 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости. Деньги от уплаты этого налога попадают в местный бюджет (муниципалитет) и идут на благоустройство города, улучшение инфраструктуры.
  •    Declaración de la renta – вменяемый налог на доход от сдачи недвижимости в аренду – 0,5% от кадастровой стоимости

Коммунальные платежи состоят из 2-х частей:
      абонентская плата, независимо от того проживает собственник в своей недвижимости или нет, а также
      коммунальные платежи по счетчикам.
Абонентская плата за водоснабжение составляет 60 евро/год и за электричество 90 евро/год, телефон - 20 евро/год, высокоскоростной Интернет - 50 евро/год.
Все владельцы недвижимости в жилых комплексах (урбанизациях) должны, кроме коммуналки за собственную недвижимость, платить за содержание и уход за зонами общего пользования: бассейн, сад, детские и спортивные площадки, электрическое освещение общих территорий и вывоз мусора.
Сумма этой оплаты зависит от числа владельцев недвижимости и размера коммунального имущества.
Например, владелец недвижимости в большом жилом комплексе с бассейном, теннисным кортом, будет платить управляющей компании, поддерживающей порядок в комплексе, примерно 300-400 евро в год.
 

  Ипотечный кредит и как его получить в испанском банке

Сразу ограничимся ипотечным кредитом под залог покупаемой ЖИЛОЙ недвижимости. Коммерческую недвижимость рассматривать не будем, потому что под залог покупаемой коммерческой недвижимости кредит получить практически невозможно ни в одном банке, т.к. коммерческая недвижимость – это не только «стены», но и бизнес, эффективность, которого банку оценить трудно и банкам не выгодно заниматься ипотечным кредитованием коммерческой недвижимости. В этом случае используется не ипотечный кредит, а обычный кредит под залог каких-нибудь активов фирмы и хорошо обоснованный бизнес-план.
Рассмотрим процедуру получения ипотеки на жилье подробнее.

1. Нерезидент Испании (иностранец) может получить до 50% кредита от суммы сделки сроком до 30 лет, но на момент окончания выплаты ипотеки, клиенту не может быть больше 65 лет. Например, если возраст клиента 45 лет, то ему дадут ипотеку на период не более, чем  20 лет.

2. Подписывается первичный договор между Покупателем и Продавцом недвижимости, подтверждающий намерение Покупателя приобрести данную недвижимость и отражающий ее стоимость. Обязательно при подписании первичного договора вносится залоговая сумма 5-10% от стоимости.

3. Открывается счет в том банке, в котором Вы хотите запросить ипотеку. Необходимо перевести  на этот счет за определенный период времени сумму Вашей доли оплаты за вычетом уже внесенного залога, плюс сумму дополнительных расходов, связанных с нотариальным оформлением недвижимости в собственность (смотрите выше), плюс резервную сумму (по договоренности с банком) на первоначальное покрытие кредита. После этого банк выдает Вам ипотечный кредит и Вы можете оформлять покупку.

Для запроса ипотеки в банке Вам будут необходимы следующие документы:

а) документ, подтверждающий намерение покупателя приобрести данную недвижимость и отражающий ее стоимость (первичный Договор) и   выписку из Регистра собственности, в которой фигурируют все характеристики объекта, его совладельцы, а также задолженности по данному объекту.

б) документы, подтверждающие платежеспособность покупателя,  с использованием апостиля,  т.е. нотариально заверенной копии документов, переведенных с русского на испанский язык или на английский:

•    справка о доходах (это может быть справка с места работы,  с указанием стажа, должности и размера зарплаты).

•    выписка из банка, клиентом которого он является с указанием всех приходных и расходных операций за последний год.

•    декларация о доходах за последний год с указанием размера доходов и размера выплаченных налогов.

•    если декларируются другие доходы, то понадобятся документы, их подтверждающие.

     Если будущих владельцев недвижимости несколько, когда недвижимость покупается в долевую собственность (только для членов одной семьи), то все перечисленные документы нужно предоставить на каждого из будущих совладельцев, имеющих источники дохода.   Конечно, не каждому хочется предоставлять полную информацию обо всех своих доходах, но этого можно избежать. Достаточно указать доход в размере, превышающем втрое сумму месячной квоты будущего кредита. Например, если предполагается выплачивать в погашение кредита около 500 Евро в месяц, то суммарный месячный доход всех совладельцев не должен быть меньше 1500 Евро.

4.  В банке покупатель должен будет заполнить анкету, в которой, помимо личных данных и данных о доходах, надо будет перечислить принадлежащее ему ценное имущество в России или за рубежом: недвижимость, средства передвижения, акции, предметы старины и т.д.

5. Запрос идентификационного номера иностранца. Для этого следует предоставить следующие документы:

•    паспорт с действующей визой

•    справку о несудимости.

Условия и виды ипотечного кредита.

     В первую очередь следует отметить, что при открытии ипотеки необходимо будет заплатить банку следующее:

•    комиссионные на открытие ипотеки, обычно 1,5-2% от суммы кредита.

•    сумму, которую берет банк за изучение, независимую оценку объекта при предоставлении кредита (от 0,25% - 0,75% в зависимости от банка )

                                                                       Процентные ставки.

   Есть два типа процентных ставок, применяемых европейскими банками при исчислении ипотечного кредита: "плавающий" процент и "фиксированный" процент.
а). "Плавающий" процент - наиболее распространенный вид ипотечного кредита. В этом случае вы должны быть готовы к тому, что ваша процентная ставка по ипотечному кредиту со временем может меняться при каждом пересмотре процентной ставки Европейской Банковской Федерацией. Эта процентная ставка по межбанковским кредитам в евро называется   EURIBOR.
Общая процентная ставка по ипотечному кредиту будет рассчитываться по формуле:
EURIBOR + комиссия (интерес) банка, который Вам выдает кредит.

     В конце января 2012 года EURIBOR = 1.79% годовых. К этой ставке прибавляется комиссия (интерес) банка, который Вам выдает кредит, что составляет обычно 1.5-2%.
     Итак, начиная с 2012 года процентная ставка по ипотечным кредитам с "плавающей" процентной ставкой в зоне валюты "евро" составляет  от 3.3 % до 3.8 % годовых.
     Ставка называется плавающей, потому что плавает EURIBOR, и банки в своих перерасчетах будут использовать ежемесячное значение EURIBOR.

б). "Фиксированный" процент - это вид ипотеки, когда процентная ставка устанавливается постоянной на протяжении всего срока кредита, т.е. банк не имеет право ее изменить в течение срока кредита. Естественно, эта ставка повыше, чем "плавающий" процент, в настоящее время составляет 5-7% годовых, но зато она не зависит от колебаний на финансовых рынках и потому менее  рискованная.

Стоит рассмотреть еще один важный вопрос досрочного погашения кредита. По вполне понятным причинам в стабильной европейской финансовой системе досрочное погашение не приветствуется, потому что банки теряют свой интерес. Поэтому в этом случае в ипотечном договоре предусмотрен пункт о штрафных санкциях, т.е. остаток кредита может быть погашен досрочно, но по более высокой штрафной ставке, обычно на 1-2% выше обычной ставки.

                 Условия пребывания в Испании после покупки недвижимости.

       Для иностранцев, купивших недвижимость в Испании и зарегистрировавших ее в регистре собственности, испанское посольство выдает годовые многократные мультивизы шенгенского образца. Эта виза позволяет находится ее обладателю в течение 2-х периодов по 3 месяца (всего 6 месяцев) в году не только в Испании, но и в ряде развитых европейских стран из шенгенского пространства: Франции,   Италии, Германии и т.д. Виза раз в год продляется, т.к. она многократная.
       Часто ставится вопрос - как русскому получить в Испании постоянную резиденцию, вид на жительство (ВНЖ)? Владение одной недвижимостью не является основанием для получения ВНЖ в Испании. Дополнительно к этому необходимо продемонстрировать местным миграционным властям источники Ваших доходов, на которые Вы и Ваша семья могут проживать в Испании. Таким источником может быть собственный бизнес в Испании (необходимо учредить фирму) или большая сумма денег, вложенная в депозиты и ценые бумаги испанских компаний (то есть доходы в виде девидендов).
В 2010 году испанские миграционные власти ослабили требования для получения ВНЖ в Испании. Наняв испанского юриста по миграционным вопросам и собрав пакет документов (см.ниже) вполне можно получить ВНЖ  для владельцев испанской недвижимости.

Список документов для получения резиценции (ВНЖ) без права на работу:

1.  Копия всех страниц загранпаспорта, заверенная нотариусом.
2.  Милицейская справка о несудимости с апостилем.
3.  Медицинская справка "форма 286-У".
4.  Справка с места работы о зарплате и должности (из России).
5.  Декларация о доходах НДФЛ-2 (из России).
6.  Справка из испанского банка о поступлениях денег на Ваш р/с в Испании (минимум 74.000 евро в год), то есть считается что Вы состоятельный человек, если в испанском банке у Вас лежит определенная выше сумма), на основании этой выписки можно получить в данном банке справку о наличии денежных средств для поддержания семьи.
7.  Документы о наличии недвижимости в собственности на территории Испании (эскритура и нота симпле).
8.  Испанская прописка.
9. Документы о наличии недвижимости в России ( квартира, дача, земельные участки).
10. Доверенность на занос документов в консульство.

Напоминаем, что стоимость оформления резиденции (ВНЖ) 9 тыс.евро.  Оформляется этот ВНЖ для состоятельных людей в возрасте примерно от 50 лет.
 

Услуги агентства

Подбор возможных вариантов недвижимости по требованиям заказчика. Организация просмотра предлагаемых вариантов недвижимости. Русскоговорящий менеджер агентства будет сопровождать Вас при показе объектов испанской недвижимости.
Юридические консультации по оформлению недвижимости в собственность, а также юридическое сопровождение сделки с выходом на Нотариат.
Помощь в получении банковских ипотечных кредитов под залог покупаемой недвижимости.
Помощь в процедуре сдачи в аренду Вашей собственности, если Вы пожелаете сдавать свою недвижимость в аренду на определенное число месяцев в году.  Побережье Испании является популярным местом летнего отдыха европейцев, поэтому фирма гарантирует сдачу в аренду Вашей недвижимости только в туристический сезон: май-июнь-июль-август-сентябрь.

Юридические консультации по зарубежной недвижимости :  +7 (495) 790-70-44         e-mail: info@immoland.ru