Процедура покупки
недвижимости
в Португалии

Недвижимость в Португалии
 
Напишите нам Предлагаем варианты
 
Как купить недвижимость в Португалии ?
     Покупка недвижимости в Португалии выполняется в соответствие с португальскими законами на приобретение собственности.
     Получить информацию об особенностях покупки португальской недвижимости можно по телефону, e-mail, Skype. На начальном этапе Вам будет дана полная информация об имеющихся вариантах объектов португальской недвижимости или будут подобраны новые объекты по Вашим требованиям и соответствующие Вашему бюджету на покупку португальской недвижимости. Вам будут разъяснены все юридические аспекты покупки недвижимости в Португалии и согласованы сроки Вашего визита в Португалию для просмотра наших вариантов.    Вы приезжаете в Португалию для просмотра недвижимости за свой счет (авиабилеты, отель), т.е по туристической визе. Русскоговорящий менеджер португальской компании встретится с Вами и организует процедуру просмотра недвижимости.
Оформление недвижимости в собственность
     По законам Португалии любое физическое или юридическое лицо имеет право приобрести недвижимость в стране, как жилую, так и коммерческую. Все это в равной степени относится и к иностранцам. В Португалии при купле или продаже недвижимости посредниками чаще всего выступают агентства недвижимости. Выгодней работать с агентством, чем с отдельным продавцом, так как агентство предоставляет оплачиваемого юриста, который будет вести и контролировать всю сделку и имеет богатый опыт подобной работы, фактически специализируясь в этой правовой области. После заключения контракта агентство регистрирует нового владельца в соответствующих органах без дополнительной платы.
     Агентство также профессионально предоставит по Вашему запросу дополнительные сопутствующие услуги: сдача в аренду, ремонт и строительство. Вы всегда сможете обратиться в свое агентство после покупки объекта – если Вам потребуется помощь людей, сведущих в местных особенностях, обычаях и привычках.
     Процесс покупки начинается с осмотра предложенных объектов недвижимости и имеет целью выбрать из предложенных вариантов тот, который соответствует требованиям покупателя по качеству, цене и расположению. После того, как объект недвижимости выбран и клиентом принято решение о его покупке, составляется предварительный договор купли-продажи (CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA) с обязательным внесением залоговой суммы. Этот договор является обязательством заключить впоследствии основной договор купли-продажи (ESCRITURA PUBLICA) и оговаривает все основные условия – описание объекта, цену, условия и сроки оплаты, сумму первоначального залога. В том числе указываются условия и способ оплаты. Причём существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит. Всё это оговаривается в контракте до его подписания.
     Первоначальный залог, как правило, составляет 10 % от стоимости объекта, но может быть изменен при обоюдном согласии сторон. Первоначальный залог уплачивается продавцу. Тем самым объект окончательно резервируется за покупателем. Если в предварительном договоре нет особых пунктов о возврате залога в случае отказа от сделки, то:   если контракт не соблюдается по вине будущего покупателя, продавец имеет право залог не возвращать;   если контракт не соблюдается по вине продавца, он обязан выплатить двойную сумму залога покупателю.
     Далее покупатель обязан получить налоговый номер (NUMERO DE CONTRIBUINTE) в отделении финансов налоговой службы по месту нахождения объекта недвижимости. Смысл получения номера состоит в том, что покупатель становится на учет в португальских налоговых органах как плательщик налогов, связанных с покупкой объекта португальской недвижимости.
     Затем на имя покупателя необходимо открыть счет в одном из банков Португалии, с которого в дальнейшем будут производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости, а в последствии – коммунальные платежи, налоги, страховки и т.д. Не позднее, чем за 3 дня до завершения сделки – подписания основного договора купли-продажи, покупатель должен оплатить Муниципальный налог на передачу недвижимости.
     Следующий этап – это оформление главного официального документа - Основного договора купли-продажи (ESCRITURA PUBLICA). На этом этапе происходит выплата оставшейся суммы стоимости объекта и подписание Основного договора продавцом и покупателем у Нотариуса. Для проведения этой процедуры необходимо представить документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя, их налоговые карточки и все документы на объект недвижимости:  
  • Сертификат Регистрации собственности (CERTIDAO DE TEOR), подтверждающий законность существования и местоположения объекта и содержащий сведения обо всех действиях в отношении покупаемого объекта.
  •  
  • Домовую книгу (CADERNETA URBANA/RUSTICA PREDIAL) – документ, выдаваемый финансовыми органами, который свидетельствует о регистрации недвижимости для фискальных целей, а также содержит налоговый номер собственности. В документе также указывается регион, площадь и тип участка, его история и размер ежегодных налоговых платежей.
  •  
  • Лицензию на использование (LICENCA DE UTILIZACAO) – выдается местной Мэрией и свидетельствует о том, насколько недвижимость соответствует целевому назначению. Для жилой недвижимости нужна лицензия на проживание, для нежилой – коммерческая или промышленная лицензия.
  •  
  • Справку от налогового департамента об уплате муниципальных налогов по объекту за последние 5 лет.
  •  
  • Квитанцию об оплате налога на передачу прав собственности (IMT).
     Подготовкой всех этих документов обычно занимается риэлторское агентство.
     Заключительный шаг – это регистрация прав нового собственника, для чего заверенная нотариусом копия Основного договора купли-продажи передается в Земельный Кадастр.
Налоги при покупке недвижимости в Португалии
     Один раз при покупке уплачивают передаточный налог, нотариальную пошлину (0,8% от стоимости недвижимости) и гербовый сбор (360 евро). Размер передаточного налога (Imposto Municipal sobre Transmissões) составляет от 0% до 8%, в зависимости от стоимости недвижимого имущества и местоположения, а с учетом налогового вычета еще меньше от 0% до 6%. То есть максимальный налог составляет 6% от стоимости объекта, указанной в правоустанавливающих документах.
     Ниже приведена таблица налога на передачу права собственности (по информации на начало 2012 год), она со временем немного меняется, поэтому для реальных расчетов ее можно использовать приблизительно, а лучше перед покупкой недвижимости прокосультироваться со свои юристом.
Стоимость недвижимости (евро) Налог (%) Вычет (евро)
до 92.000 евро 0 0
от 92.000 евро до 126.000 евро 2% 1850
от 126.000 евро до 172.000 евро 5% 5650
от 172.000 евро до 287.000 евро 7% 9100
от 287.000 евро до 574.000 евро 8% 12.000
от 574.000 евро 6% 0
Оффшорная недвижимость
     Наряду с типовой недвижимостью, которая оформляется на частное или юридическое лицо через Нотариуса (см. выше), на территории Алгарве есть оффшорная недвижимость, то есть недвижимость, которую можно оформить на оффшорную компанию. Южная область Алгарве относится к оффшорной зоне по вопросам владения недвижимостью, что весьма привлекательно для частных лиц и инвесторов, потому что существенно минимизируются налоги, которые надо платить владельцам недвижимостью.
     Гражданину России, решившему купить португальскую недвижимость, необходимо после просмотра объекта недвижимости, подписать в присутствии адвокатов с обеих сторон промежуточный Контракт на приобретение объекта недвижимости. Данный договор предусматривает: снятие объекта с продажи и начало подготовительной процедуры для переоформления документов купли-продажи. После подписания сторонами данного документа, Покупатель должен произвести перечисление залога - 10% от стоимости на счет адвокатской конторы. У обоих адвокатов есть взаимный договор на использование единого расчетного счета при работе с клиентом.
     По условиям данного промежуточного Контракта, Продавец не имеет права на продажу данного объекта другому лицу. Но если это все-таки происходит, то он обязан возвратить Покупателю двойную сумму от полученного залога. После перечисления суммы залога, происходит подписание основного Контракта. Контракт может предусматривать различные сроки по оплате оставшейся суммы (до трех месяцев) с момента подписания. Таким образом, оставшиеся 90 % суммы перечисляются на счет адвокатской конторы и могут быть выплачены Продавцу только после завершения юридического процесса продажи недвижимости на имя Покупателя.
     Подписание правоустанавливающего документа на владение собственностью происходит адвокатами сторон в присутствии Нотариуса, Продавца и Покупателя, и представляет собой замену имени владельца ценных бумаг на имя Покупателя. Выкупаются только ценные бумаги оффшорной компании, которые заключают в себе право на владение покупаемой недвижимости: дом с участком, квартира или коммерческий объект.
     Важное преимущество оффшоров - это облегченный налоговый режим. То есть платится только один налог - налог на содержание Вашей оффшорной недвижимости, что составляет примерно от 1000 до 1500 евро в год. Больше никаких налогов с владельца недвижимости не взимается. При начальном оформлении недвижимости в собственность Покупателем должны быть предусмотрены дополнительные расходы на адвоката, что обычно составляет 1-1,5 % от суммы сделки. Других расходов не предусмотрено.
Ипотечный кредит
     Для российских покупателей возможен ипотечный кредит под залог покупаемой недвижимости.
     При соблюдении определенных условий, португальский или английский банк может выдать кредит до 50% от оценочной стоимости недвижимости под 4 % - 5 % годовых на срок до 30 лет. То есть часть суммы, требуемой для оплаты покупки недвижимости погасит банк, но при этом Покупатель получает обязательства по оплате, растянутые во времени, перед банком.
Налоги на собственность
     Став собственником недвижимости в Португалии, Вы должны будете ежегодно платить муниципальный налог на недвижимость (Imposto municipal sobre os imóveis – IMI), которым облагаются любые виды недвижимого имущества.
     Ставка налога составляет 0,4%-0,8% от суммы официальной оценки объекта (регистрационная стоимость).
     Ставка зависит от конкретного района Португалии, например, в Албуфейре - 0,7%.
Визовый режим для владельцев недвижимости в Португалии
     Для владельцев португальской недвижимости существуют стандартное правило визового режима, существующее для стран шенгенского содружества, - это мультивиза шенгенского образца, действующая в итоге не больше 90 дней в каждом полугодии. Эта виза пролонгируется один раз в год. Далее можно рассмотреть процедуру получения ВНЖ, которое не имеет таких ограничений при посещении своей недвижимости, как мультивиза шенгенского образца. 
     Владение недвижимостью и подписание договора на работу в Португалии дает право на получение вида на жительство и свободное перемещение в пределах шенгенской зоны. После одного года непрерывного контракта на работу владелец визы может продлить ее на 5 лет. Здесь камень преткновения - контракт на работу, который для иностранца получить совсем не просто, особенно в период экономического кризиса. Поэтому  открытие своей фирмы в Португалии дает существенное преимущество перед обычным подписанием договора на работу.
     Для иностранцев, имеющих свой бизнес и недвижимость в Португалии, португальское посольство беспрепятственно выдает годовые многократные визы шенгенского образца.   Наша португальское представительство имеет своего юриста, занимающегося вопросами открытия и поддержания фирм в Португалии.
Цена решения вопроса: 2500 евро - оплата юриста, открывающего фирму на Ваше имя.
И дополнительно 2500 евро в год - оплата аудиторской компании, обеспечивающей Вам бухгалтерию. 
     Новый закон, открывающий простую дорогу к ВНЖ в Португалии, вступил в силу в октябре 2012 года. Теперь любой состоятельный человек из стран за пределами ЕС может претендовать на ВНЖ в Португалии (так называемую «золотую визу») и в последствии на португальское гражданство.
     Согласно новому закону существует 3 основания для получения ВНЖ:  
  • инвестиции в экономику Португалии не менее 1 млн евро;
  •  
  • открытие бизнеса с предоставлением не менее 10 рабочих мест;
  •  
  • покупка недвижимости стоимостью не менее 500 тысяч евро (стоит отметить, что это может быть не один объект недвижимости, а несколько, суммарной стоимостью более 500 тысяч евро);
     Документы, необходимые для подачи заявки на ВНЖ в Португалии :  
1). справка о несудимости;  
2). медицинская страховка;  
3). документы, подтверждающие покупку недвижимости в Португалии;  
4). действующий паспорт с шенгенской визой (любой страны);  
5). выписка из банковского счета о наличии достаточной суммы денежных средств, подтверждающей состоятельность заявителя.
     Процесс получения ВНЖ предельно облегчен. Государство считает эту программу одной из приоритетных, поэтому устраивает претендентам на ВНЖ «зеленый коридор».
     Существует ряд ограничений для участников программы:
  • недвижимость должна быть куплена после 08.10.2012 года;
  •  
  • недвижимость не должна быть куплена в кредит или обременена любыми другими обязательствами;
  •  
  • пребывание в Португалии не менее 30 дней в году;
  •  
  • при подаче документов обязательно подписывается заявление о том, что вы не будете продавать недвижимость в течение 5 лет (это же условие действует и для инвестиций).

     Заявление на получение вида на жительство должно быть подано в 90-дневный срок после въезда в Португалию.
     Прежде чем начать процесс получения ВНЖ в Португалии и подавать заявление, необходимо иметь на руках справку о несудимости, которая должна быть переведена на португальский с Апостилем. Срок оформления справки – 1 месяц, срок годности справки – 3 месяца (перевод лучше сделать в Португалии);  
     Перевести денежные средства на свой банковский счет в Португалии;
     Первый раз вид на жительство выдается сроком на 1 год, затем продлевается два раза на 2 года;
     По истечении 5 лет можно подавать документы на постоянный вид на жительство, еще через год можно подать документы на получение португальского гражданства.

 
Напишите нам Предлагаем варианты
Rambler's Top100

Яндекс.Метрика