Покупка недвижимости в Италии

Рим
 
Напишите нам Предлагаем варианты
 

Как купить недвижимость в Италии ?

     Покупка недвижимости в Италии проводится в соответствие с итальянскими законами по приобретению собственности.
Все данные Вы можете получить с помощью ImmoLand, которое является официальным представительством ряда итальянских агентств недвижимости в Москве. Для наших клиентов возможны разные типы контактов - по телефону, e-mail, Skype. На начальном этапе клиенту будут продемонстрированы имеющиеся варианты объектов недвижимости или подобраны новые варианты в соответствие с Вашими требованиями и бюджетом на покупку. Вам будут разъяснены все юридические аспекты покупки недвижимости в Италии и согласованы сроки визита в Италию для просмотра недвижимости. Потом клиент посещает Италию для просмотра объектов недвижимости за свой счет (авиабилеты, отель), т.е по туристической визе. Русскоговорящий менеджер итальянской компании встречается с клиентом и организует просмотр объектов недвижимости.

Процедура покупки недвижимости в Италии

     Существует три стадии покупки итальянской недвижимости:
1). Предложение о покупке (Proposta di acquisto): после принятия решения покупателем о покупке недвижимости, итальянское агентство составляет документ, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и время оплаты. В этом документе возможно указать цену, которую Покупатель готов заплатить за указанную недвижимость и она может отличаться от цены Продавца. То есть по сути - это письменная форма торговли. Для подтверждения серьезности своего намерения покупатель должен предоставить чек с суммой задатка, которая составляет обычно 5%-10% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя Продавца. Деньги пока еще не переводятся на счет Продавца. Чек является подтверждением намерений. Агентство предлагает на рассмотрение продавца документ-предложение о покупке с приложенным чеком. Если предложение устраивает продавца, он подписывает его. В этом случае агентство передает продавцу чек. В случае, если продавец просит изменения предложения (цена, способ оплаты, сроки и т.д.), покупатель может или принять условия продавца или нет. В случае непринятия, ему возвращается чек. Если же продавец согласен, а покупатель передумает покупать недвижимость, деньги ему не возвращаются.
2). Предварительный контракт (Preliminare di vendita): обычно через несколько дней после принятия Предложения о покупке заключается предварительный контракт о покупке. При этом покупатель уплачивает продавцу около 5-10% от стоимости продажи (по договоренности). С этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30-45 дней. За этот период времени клиент переводит (аккумулирует) оставшуюся часть суммы и сумму дополнительных расходов на оформление недвижимости в собственность (налоги) на свой персональный счет в итальянском банке. Для большей безопасности в случае, если одна из сторон того потребует, предварительный контракт может быть подписан в присутствии Нотариуса (стоимость услуги Нотариуса по предварительному контракту - 1000 €, эту сумму оплачивает запросившая сторона).
3). Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita): после времени необходимого для оценки и подготовки документов (обычно 30-45 дней) стороны с участием агентства встречаются у Нотариуса для подписания Акта о покупке (Atto notarile di compravendita), который передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Покупатель оплачивает оставшуюся сумму продавцу и дополнительные расходы, связанные с налогами и пошлинами. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в Регистре и комиссионное вознаграждение агентству недвижимости, ведущему эту сделку. После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит до 45 дней без участия покупателя. После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Дополнительные расходы при покупке и налоги на недвижимость в Италии

     Агентство: 
размер комиссионных должен быть согласован с агентством заранее в виде определенного процента от цены продажи. Оговаривается также предоставление переводчика и автомобиля для просмотра недвижимости. Обычно размер комиссионных итальянского агентства по договоренности составляет 3%-5% от цены продажи недвижимости + НДС (22% от суммы комиссии), то есть реальная оплата комиссионных агентству будет составлять: (3%-5%)* 1,22 = 3,66% - 6,1%,
Итак, НДС обязательно накручивают на размер комиссионных сверху. Комиссионные уплачиваются агентству при подписании заключительного контракта продажи у Нотариуса. При рекламе итальянской недвижимости в СМИ и на сайтах размер комиссионных чаще всего не включается в ЦЕНУ продажи, т.е. комиссионные всегда обговариваются с агентством, которое будет вести Вашу сделку по покупке недвижимости в Италии.
     Нотариус: 
заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita) обязательно подписывается в присутствии Нотариуса, стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше %). В среднем, стоимость услуг Нотариуса составляет не больше 3% (1,5 % - услуги + 1,5% регистрация в Реестре собственников). Нотариальный акт составляется Нотариусом на итальянском языке, но заключается в присутствии переводчика, который зачитывает покупателю русский перевод нотариального документа и гарантирует Нотариусу, что покупатель понял содержание.
     Налоги на недвижимость в Италии при оформлении недвижимости в собственность :
        В случае если жилая недвижимость покупается у строительной компании (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает:
  • НДС = 10% от цены продажи
  • фиксированный ипотечный налог : 168 € (за перезапись имущества в Регистре)
  • фиксированный кадастровый налог : 168 €
  • гербовый сбор : 168 €

  • ИТОГО: 10% от цены продажи + 500 €
     
    В случае если жилая недвижимость покупается со вторичного рынка покупатель уплачивает:
  • гербовый сбор - 7%
  • перезапись имущества в Регистре собственников - 2%
  • кадастровый налог - 1%
  •  
    ИТОГО: 10% от регистрационной стоимости недвижимости
Всего дополнительных платежей на оформление недвижимости в собственность для любого из вариантов покупки (с первичного или вторичного рынка) с учетом услуг нотариуса: 12-13% от стоимости + комиссионные агентства недвижимости.
     Каждый год:
должен быть уплачен муниципальный налог на имущество I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili) соответствующий  0,7% кадастровой стоимости имущества.

    В случае если имущество сдается в аренду итальянец-собственник недвижимости оплачивает подоходный налог IRPEF, но россиянин-владелец итальянской недвижимости может платить подоходный налог в России.
    Для примера, итальянский подоходный налог дифференцированный, зависит от дохода.
  • от 0 до 15.000 евро: 23%
  • от 15.001 до 28.000 евро: 3.450 евро + 27% от суммы превышающей 15.001 евро
  • от 28.001 до 55.000 евро: 6.960 евро + 38% от суммы превышающей 28.001 евро
  • от 55.001 до 75.000 евро: 17.220 евро + 41% от суммы превышающей 55.001 евро
  • от 75.001 до и выше: 25.420 евро + 43% от суммы превышающей 75.001 евро

Налоговая база составляет 85% от общей суммы дохода.
Приведем пример расчета IRPEF:
Пусть, годовой доход от аренды составляет 20.000 евро.
Таким образом, налоговая база для выплаты IRPEF составляет: 20.000*85/100 = 17.000 евро.
Размер IRPEF от 17.000 евро равен: 3.450 + [(17.000-15.000)*27/100] = 3.450 + 540 = 3.990 евро

    Стоимость услуг по содержанию дома, виллы, квартиры зависит от региона. Например, в Калабрии платятся круглый год (вне зависимости живет кто-нибудь в доме или нет):
а). электричество - 15 евро/месяц (если никто не живет), 15 евро/месяц + расход по счетчику (если живут в доме);
б). вода - 187 евро/год;
с). мусор -103 евро в год  

     Налоговые платежи при оформлении коммерческой недвижимости в собственность. Процедура оформления коммерческой недвижимости в собственность похожа на оформление жилой недвижимости (см.выше), но есть отличие в размере налогов, которые необходимо уплатить в итальянскую казну при оформлении. Этот разовый налог составляет 25% от цены продажи коммерческой недвижимости, а не от кадастровой стоимости, как в случае с жилой недвижимостью.
Но есть возможностью возврата в будущем 20% (НДС) при осуществлении коммерческой деятельности покупателем. Например, при гостиничном и ресторанном бизнесе, Вы обязаны будете добавлять к стоимости работ НДС = 20%, который после уплаты Вашими будущими клиентами, не будет перечислятся в бюджет государства, а будет оставаться у Вас, до тех пор пока Вы таким образом не компенсируете НДС, уплаченный Вами при покупке коммерческой недвижимости. При покупке усадьбы с виноградниками, где большие участки земли, налог дифференцируется : продажа строений подвергается регистрационному налогу (10%), и налогу на землю (18%). Налоги берутся от регистрационной стоимости, той, которая после переговоров пойдет в документы.

Визовый режим для владельцев недвижимости в Италии

      Для иностранцев, являющихся собственниками недвижимости в Италии, итальянское посольство выдает и пролонгирует каждый год мультивизы шенгенского образца, дающие право владельцу находиться 90 дней в каждом полугодии в Италии и других странах шенгенского содружества. Чтобы получить постоянную визу (вид на жительство в Италии) одной недвижимости не достаточно, а необходимо еще зарегистрировать в Италии собственную фирму, то есть показать источники дохода на территории Италии. Открыть фирму в Италии достаточно просто, кроме того, нет жестких правил на обязательный прием на работу итальянцев. Фирма может быть открыта и успешно функционировать (на нулевом балансе) с одним работником, т.е. самим хозяином. Дополнительную информацию по юридическим вопросам покупки недвижимости и открытии собственного бизнеса в Италии можно получить по телефону или в офисе.

Услуги агентства

  • Подбор возможных вариантов недвижимости по требованиям заказчика.
  • Организация просмотра предлагаемых вариантов недвижимости в Италии.
  • Русскоговорящий менеджер агентства будет сопровождать Вас при показе объектов итальянской недвижимости.
  • Юридические консультации по оформлению недвижимости в собственность, а также юридическое сопровождение сделки с выходом на Нотариат.
  • Помощь в процедуре сдачи в аренду Вашей собственности, если Вы пожелаете сдавать свою недвижимость в аренду на определенное число месяцев в году.
  • Побережье Италии является популярным местом летнего отдыха европейцев, поэтому фирма гарантирует сдачу в аренду Вашей недвижимости только в туристический сезон: с мая по сентябрь.
 
Напишите нам Предлагаем варианты
Rambler's Top100

Яндекс.Метрика