Процедура покупки
недвижимости в Греции

недвижимость в Греции
 
Напишите нам Предлагаем варианты
 
Как купить недвижимость в Греции ?
    Покупка недвижимости в Греции выполняется в соответствие с греческими законами на приобретение собственности. При этом требуется участия профессиональных консультантов, архитекторов и гражданских инженеров из-за большого количества местных ограничений и особых правил. Выбрав объект недвижимости для покупки необходимо назначить своего уполномоченного агента, оформив на него соответствующую доверенность, и предоставить согласованный с продавцом депозит.
Процедура оформления сделки обычно занимает от 4 до 6 недель.
Юридическое сопровождение покупки недвижимости в Греции
  • контракт купли-продажи греческой недвижимости должен быть удостоверен нотариусом;
  • перед совершением сделки покупатель должен получить налоговый регистрационный номер в местных налоговых органах;
  • перед совершением сделки покупатель должен оплатить налог на передачу недвижимости и представить нотариусу подтверждение оплаты;
  • для совершения сделки стороны должны представить все необходимые документы нотариусу и заключить контракт в его присутствии;
  • контракт составляется нотариусом только на греческом языке и должен быть устно переведен на русский слово в слово при его заключении;
  • заключение контракта у нотариуса может быть совершено сторонами самостоятельно или представителями по доверенностям, выпущенным и оформленным в соответствии с общеевропейскими правилами;
  • процедура завершается регистрацией нового титула недвижимости в государственном реестре залогового кредитования или в государственном земельном реестре.
Дополнительные разовые расходы на оформление недвижимости в собственность
          Расходы на оформление недвижимости включают в себя налог на переход прав собственности, оплату услуг адвоката и нотариуса,
регистрацию недвижимости и оплату риэлторских услуг.

     Если стоимость недвижимости со вторичного рынка (перепродажа) равна 100.000 €,
то налог на переход прав собственности составляет 3,09%.

     При этом дополнительные расходы составляют:
  • гонорар адвоката: 100.000х1,5% = 1500 € (плюс НДС 24%) = 1860 €.
  • нотариальные расходы: 100.000х1,5% = 1500 € (плюс НДС 24%) = 1860 €.
  • налог на переход права собственности: 100.000х3,09% = 3090 €.
  • регистрация в Реестре недвижимости: 100.000х0.5% = 500 €.
  • оплата услуг посредника: 100.000х2% = 2000 € (плюс НДС 24%) = 2480 €.

  • ИТОГО: общая сумма дополнительных расходов при покупке объекта вторичной недвижимости стоимостью 100.000 евро составляет: 9790 €.
=====================================================================

     Если стоимость недвижимости с первичного рынка (новая от строителей): 100 000 €,
     то налог на переход прав собственности составляет 24%, он равен НДС.
     При этом дополнительные расходы составляют:
  • гонорар адвоката: 100.000х1,5% = 1500 € (плюс НДС 24%) = 1860 €.
  • нотариальные расходы: 100.000х1,5% = 1500 € (плюс НДС 24%)= 1860 €.
  • налог на переход права собственности: 100.000х24%=24.000 €.
  • регистрация в Реестре недвижимости: 100.000х0.5% = 500 €.
  • оплата услуг посредника: 100.000х2%= 2000 € (плюс НДС)= 2480 €.

  • ИТОГО: общая сумма дополнительных расходов при покупке первичной недвижимости (новостройка) стоимостью 100.000 евро: 30.700 €. =====================================================================

    В случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, то все расходы рассчитываются с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Выбор объекта недвижимости и его комплексная проверка

     Выбор объекта. Особенности выбора объекта недвижимости в основном относятся к определению цены продавца. Первоначально указываемая цена может значительно отличаться от объективной цены - как в сторону завышения (иногда неоправданного), так и в сторону, как ни странно, занижения. Это вызвано особенностями местного менталитета и самих объектов недвижимости. Равнозначные объекты могут находиться на различных побережьях острова, отличия которых по природе, урбанизации, коммуникациям, морю, пляжам и другим параметрам могут быть значительными. Особое значение имеют местные ограничения лесного, археологического, морского, пляжного и иного природоохранного характера.
     Участие адвоката. По действующему греческому законодательству участие греческого адвоката в заключение сделки купли-продажи недвижимости путем заключения соответствующего договора обязательно для покупателя и продавца, если стоимость объекта больше 30 тыс.евро для объектов в области Афин и 12 тыс.евро для всех других частей Греции. Адвокат совместно с нотариусом готовит и согласует контракт купли-продажи, оказывает услуги в отношении обязательного присутствия при подписании контракта, а также может консультировать своего доверителя по всем юридическим аспектам сделки. Оплата услуг адвокатов свободно согласуется с доверителем с учетом минимального вознаграждения, регулируемого Кодексом греческих адвокатов. Вознаграждение обычно уплачивается до заключения сделки у Нотариуса и покрывает только подготовку контракта и услуги в отношении обязательного присутствия адвоката при его подписании у нотариуса. Услуги по фактическому и юридическому поиску, анализу и иным юридическим аспектам сделки, в зависимости от ее особенности и сложности, согласуются и оплачиваются дополнительно.
     Комплексная проверка. Наиболее важным действием адвоката является комплексная проверка в отношении объекта недвижимости.
  • Проверка юридической чистоты производится путем поиска в земельных и залоговых реестрах на предмет принадлежности титула недвижимости продавцу, а также отсутствия исков, залогов, запретов и иных требований, приводящих к обременениям объекта недвижимости. Проверка должна быть полной и доходить до момента рождения объекта в юридическом смысле, а также тщательной, так как указанные реестры обычно находятся в архаичном бумажном состоянии. Если проверка показала добросовестное владение продавцом объекта в течение срока, по крайней мере, 20 лет, он получает права так называемого "подлинного собственника".
  • Проверка "природоохранной чистоты" объекта осуществляется путем запросов в соответствующие органы на предмет отсутствия ограничений или запретов лесного, ландшафтного, археологического, морского и любого иного природоохранного характера.
  • Проверка "налоговой чистоты" продавца производится путем запросов в налоговые органы на предмет отсутствия налоговых долгов и иных налоговых обязательств.
  • Проверка "гражданской чистоты" покупателя производится путем запросов в соответствующую префектуру (для граждан ЕС) или в Министерство обороны (для граждан стран не входящих в ЕС) на предмет отсутствия ограничений на приобретение недвижимости для иностранцев. Есть пограничные районы, где получить разрешение на приобретение греческой недвижимости весьма проблематично особенно для российских покупателей, т.к. Россия не входит в Евросоюз. Это не означает, что разрешение на покупку недвижимости в пограничных районах получить невозможно, но есть проблемы и время получения подобного разрешения может достигать до полугода. Поэтому рекомендуем выбирать районы Греции, где разрешение от военного ведомства получать не надо - таких районов в Греции большая часть, это внутренние районы Греции: Аттика, Пелопоннес, Халкидики и другие.
Процедура оформления договора купли-продажи
     Подготовка контракта.
     Формально продавец, кроме удостоверяющих его документов, должен представить для заключения сделки следующие документы и декларации:
  • свидетельство об отсутствии финансовых долгов;
  • декларация об отсутствии прибыли от объекта продажи в течение последних 2 лет;
  • свидетельство о включении объекта в налоговую декларацию продавца;
  • свидетельство оплаты налога на имущество в отношении объекта;
  • свидетельство оплаты соответствующих налогов, если продавец наследовал или получил в дар объект;
  • свидетельство об отсутствии задолженности за эксплуатацию, обслуживание или любые иные платные услуги жилищных органов по месту расположения объекта продажи;
  • разрешение на произведенные планировочные, строительные и любые иные работы в отношении объекта;
  • свидетельство земельного или залогового реестра о статусе объекта;
  • свидетельство об отсутствии задолженности по налогам;
  • свидетельство о предварительной оплате налога на передачу недвижимости.
     Участие нотариуса.
     Договоры купли-продажи имущества в Греции требуют письменного оформления в определенной форме и нотариального удостоверения. Договора, заключенные с нарушением этих требований, являются ничтожными без права взыскания убытков. Функции и обязанности общественного нотариуса очень ограничены в Греции и включают обязанность сообщить и обеспечить понимание сторонами их обязательств и прав, являющихся результатом соответствующей сделки. Это осуществляется практически только через прочтение содержания контракта перед его подписью на языке, понятном сторонам. Обычно стороны принимают нотариуса по рекомендации продавца. Затраты на нотариальное удостоверение для типичной сделки зависят от соответствующей стоимости имущества, указанной в контракте купли-продажи, и от объема работы по подготовке документов.
    
Регистрация Титула
     Передача прав на объект недвижимости подлежит государственной регистрации в земельном или залоговом реестре. Если контракт учреждает права и обязанности сторон, то регистрация учреждает соответствующую передачу этих прав и обязанностей. Регистрационный сбор составляет 0,5% от стоимости, указанной в контракте. Затраты на регистрацию несет покупатель, если иное не согласовано сторонами. Если территория, на которой расположен объект, уже переведена из системы реестра залогового кредитования в систему земельного реестра, то существующие владельцы обязаны в определенный срок декларировать титул недвижимого имущества для внесения его в новый земельный реестр. Затраты на декларацию составляют 20 евро за каждое право собственности, указанное в регистрационных документах. Декларация и внесение титула недвижимости в новую систему земельного реестра является гарантией полного завершения сделки и предпосылкой для получения разрешений на проектные, планировочные, строительные и иные работы.
Информация по налогам для собственников недвижимости в Греции
     Ежегодный налог на недвижимость для владельцев собственности зависит от оценки недвижимости налоговыми органами:
  • Если оценочная стоимость объекта недвижимости ниже 243.000 евро,
    то объект налогом не облагается.
  • Если оценочная стоимость объекта выше 243 000 евро на 50.000 евро, например: составляет 293.000 евро,
    то налог на недвижимость составляет 3% от 50.000 евро, то есть 1500 евро в год.
  • Если оценочная стоимость объекта выше 243.000 евро на 100 000 евро,  например, составляет 343.000 евро,
    то ежегодный налог будет: 4%  от 100.000 евро, что составит 4000 евро.
Вид на жительство в Греции и визовый режим
     Как известно, собственникам недвижимости в Греции также, как и в любой другой стране шенгенской зоны, полагается мультивиза шенгенского образца, действующая в сумме не больше 90 дней в каждом полугодии.
     В апреле 2013 года правительство Греции приняло законодательный акт о виде на жительство в Греции (ВНЖ) для лиц, не являющихся гражданами стран ЕС, но при этом купившими недвижимость в Греции и ставшими собственниками греческой недвижимости с минимальной стоимостью 250.000 евро.
     В соответствие с этим законом, собственникам недвижимости выдается пятилетний ВНЖ в Греции.  Этот ВНЖ может быть продлен на тот же срок (пять лет), при условии, что недвижимость остается в собственности. Гражданина, претендующего на ВНЖ, могут сопровождать члены его семьи, которым в свою очередь на основании их заявлений выдается индивидуальный вид на жительство с такими же сроками, как у Владельца.
     Предоставляемый вид на жительство не дает право на любой вид работы.
 
Напишите нам Предлагаем варианты
Rambler's Top100

Яндекс.Метрика